2024楼市迷局：是该抄底还是继续观望？四大现象揭示市场真实走向

步入2024年，中国的房地产市场犹如一幅扑朔迷离的画卷，走势难以捉摸。尽管政府部门密集出台一系列强力“救市”的利好政策，试图力挽狂澜，但市场的深层调整趋势似乎并未因此而逆转。

政策的暖风可谓应接不暇：首先，绝大多数城市松绑了所有限购限制，为购房打开绿灯；紧随其后，银行将房贷利率下调至历史低位，部分地区甚至低于4%，同时，首套房的首付比例也被大胆下调至20%；此外，多地提高了住房公积金贷款的上限额度，旨在积极鼓励有刚性需求的家庭入市安家。

然而，市场的冷峻现实却与之形成鲜明对比。截至2024年5月，全国百城二手住宅的平均价格定格在14870元/平方米，这一数字已是连续第25个月出现环比下跌。更令人警醒的是，5月份，百城中所有城市（100个）的二手房价格环比均告下跌，价格下行城市数量已连续12个月超过九成。从这些冰冷的数据可以看出，国内房地产市场的深度调整态势仍在持续发酵。

面对这种局面，社会上的争论愈发激烈：在接下来的今明两年里，人们是应该“果断出手，抓紧买房”，还是应该“保持谨慎，继续存款观望”？

支持“抓紧买房”的一方认为，在密集的政策刺激下，刚需家庭应抓住这一历史性机遇完成置业；一旦未来市场回暖，房价反弹，错过者恐将抱憾终生。与之对立的观点则坚信，房地产市场的长期调整周期已然形成，眼下最佳策略是“继续储蓄”，而非贸然“抢购”。

究竟如何抉择？实际上，当前社会上出现的四大显著现象，已然为我们提供了审视市场走向的重要线索。

现象一：重磅利好频出，但市场反应平淡

当前，从中央到地方的救市动作密集且力度空前。杭州、成都、西安、重庆等重点城市相继全面取消了购房限制；金融机构将首付门槛降至历史低点，房贷利率也触及底部。然而，尽管市场在短期内出现过成交量的脉冲式反弹，但很快便重新回归到原有的深度调整轨道上来。

救市政策难以奏效的核心原因，可以归结为以下三点：

1. 购买力严重受损： 疫情后，民众的收入普遍承压，部分家庭甚至面临失业困境，这使得他们无力支撑当前依然偏高的房价水平。

2. 购房心态趋于理性： 经历过市场大起大落的洗礼后，家庭在置业决策上变得极为审慎，冲动型购房行为已大幅减少。

3. “只跌不涨”的预期固化： 持续的价格下行已彻底摧毁了房地产的“赚钱效应”，投机者迅速离场，市场进入去泡沫化阶段，调整已成必然。

现象二：住房总量已现结构性过剩

国内房地产市场的供需失衡，已从“短缺”转向“过剩”，这由两组核心数据佐证：

住建部公布的数据显示，我国现有超过6亿栋房屋。即便以每栋楼平均居住10人计算，其理论承载能力也足以覆盖60亿人口。这意味着从总量上看，住房已远超当前人口需求。

更为关键的是，存量房的结构性过剩更为明显：数据显示，我国约有96%的家庭已拥有一套房产，更有高达41.5%的家庭持有两套或以上房产。在经历了二十多年的狂热扩张周期后，仅存量住房就已严重富余，更遑论每年仍有大量新建商品房不断入市。

现象三：居民储蓄意愿高涨，购房需求持续萎缩

在经历了三年的疫情冲击后，中国居民对未来不确定性的担忧加剧，储蓄的防御性功能被空前凸显。他们更倾向于将资金用于应对失业、疾病等突发风险。数据显示，2024年第一季度，全国居民存款总额增加了惊人的8.56万亿元，人均储蓄额同比显著增加。

与此同时，购房需求的萎缩则源于对未来收入增长预期的谨慎乃至悲观。人们不再像过去那样热衷于通过高杠杆来锁定资产，这直接导致了储蓄的快速膨胀与购房意愿的持续走低形成了鲜明反差。

现象四：保障房建设提速，分流商品房市场需求

早在2023年10月，国家便发布了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确提出在未来五年内规划建设600万套保障性住房，平均每年供应120万套。这项政策的核心目标是解决城市中低收入群体的住房刚需。随着各地加速推进保障房的建设与供应，必然会对普通商品房市场形成有效的需求分流。长远来看，这将加速商品房市场向“居住属性”回归，逐步挤压投机空间，实现市场的去泡沫化进程。"