王希胜律师：商品房预约合同纠纷中定金的认定与处理规则

本文系王希胜律师根据实践案例整理，仅供诉讼实务工作者参考。

摘要

商品房买卖实践中，开发商通常以认购书、订购书等形式与购房者订立预约合同，并收取定金作为将来签订正式买卖合同的担保。此类纠纷的核心争议集中于：预约与本约的区分、定金罚则的适用条件、以及“不可归责于双方”情形的认定。本文以《民法典》第495条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条及《民法典合同编通则解释》第6—8条为规范基础，结合司法实践中的典型案例，系统分析商品房预约合同纠纷中定金的裁判规则，并就实务操作提出建议。

关键词：商品房预约合同；定金；预约与本约的区分；不可归责事由；定金罚则

一、问题的提出：定金的双重属性与纠纷多发原因

在商品房买卖领域，定金在预约合同阶段具有双重属性：一方面，它是预约合同成立和生效的证明——立约定金作为担保本约订立的金钱约束；另一方面，当本约未能订立时，定金的归属直接关涉双方的核心利益。实践中，因认购书内容完备程度不同、磋商过程复杂、以及一方反悔等原因，定金纠纷层出不穷。

典型的争议场景包括：购房者签订认购书并支付定金后，因对正式合同条款无法达成一致而拒绝签约，开发商主张定金不退；或开发商将房屋另售他人，购房者主张双倍返还定金。处理此类纠纷，需依次解决三个层次的问题：第一，认购书属于预约还是本约？第二，未能订立本约的原因应归责于哪一方？第三，定金罚则是否应当适用或调整？

二、预约与本约的区分：定金的适用前提

（一）区分标准：意思表示优先

判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示。如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容已具备本约合同的主要内容，也应认定为预约合同。

人民法院案例库入库案例（2023-08-2-076-001）的裁判要旨明确指出，当事人明确约定“将来另行订立本约”的意思表示应优先尊重。这一立场体现了契约自由原则——当事人有权决定其合同关系的形态和阶段，即使预约内容已经相当完备，只要保留另行订约的意思，就不应被强制认定为本约。

（二）预约向本约转化的两条路径

《民法典合同编通则解释》第6条第3款规定了预约向本约转化的两种情形：

路径一：无另行订约约定+核心条款齐备。若认购书已就标的、数量、价款等主要内容达成合意，且未明确约定将来另行订立合同，法院应当认定本约成立。

路径二：虽有另行订约约定+实际履行且对方接受。即使协议明确约定将来另行签订正式合同，但只要一方实施了本约项下的履行行为（如支付大部分房款、交付房屋等），且对方接受，也应认定本约成立。

需注意，单纯的支付定金、交换合同草案等行为，仍属于预约履行范畴，不足以触发“履行治愈规则”。

（三）区分认定的实务意义

预约与本约的区分直接影响定金的处理规则：若认定为本约，定金即为违约定金，一方不履行合同义务时适用《民法典》第587条的定金罚则；若认定为预约，定金为立约定金，其适用以《商品房买卖合同解释》第4条为规范基础，需进一步判断未能订立本约的原因。

三、定金罚则的适用条件：“当事人一方原因”的认定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

该条确立了定金处理的三分法：

一方原因：适用定金罚则（支付方无权返还/收受方双倍返还）

不可归责于双方：返还定金

双方均有过错：一般不适用定金罚则，酌定返还

（一）“一方原因”的典型情形

买受人原因：买受人无正当理由拒绝签约，或在磋商中提出明显背离预约内容的苛刻条件。例如，在贵阳某案中，买受人未在协议约定的期限内与开发商签订正式合同，后虽提出换房要求但无正当理由未能前往协商，法院认定买受人构成违约，定金不予返还。

出卖人原因：开发商将房屋另售他人、在磋商中提出实质性变更预约已决条款的条件等。厦门某案中，认购书对签约时限约定不明，开发商在未提示、催促买受人的情况下将房屋另售他人，法院认定开发商违约，应双倍返还定金。

（二）“不可归责于双方”的认定

如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所确定的违约范围内，定金应当返还。

在福州某案中，买受人对电子版合同条款提出异议并要求签订纸质版，开发商拒不提供；同时买受人多次表示“房价太贵”“资金出状况”，双方均存在不利于推进本约的行为。二审法院认定双方均有过错，判决返还定金而非适用定金罚则。

（三）“一方原因”与“不可归责”的边界

核心判断标准在于：一方是否提出了明显背离预约已决条款的条件，或拒绝履行诚信磋商义务。

预约合同的意义在于为在公平、诚信原则下继续进行磋商创造条件。如果一方违反公平、诚信原则，否认预约合同中的已决条款，或拒绝继续进行磋商以订立本约，则构成对预约合同的违约，应当承担定金罚则。反之，如果双方只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致，则属于不可归责于双方的原因。

四、预约违约的损失赔偿：定金的补充与边界

（一）定金不足以弥补损失时的补充赔偿

《民法典》第588条第2款规定：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”预约合同违约方除承担定金罚则外，若定金不足以弥补守约方实际损失，守约方可另行主张赔偿。

（二）预约违约损失的范围

违反预约合同所造成的损失不同于违反本约合同的违约责任，而是一种独立的责任。预约合同的履行利益是签订本约合同，而非履行本约合同本身。因此，预约违约的损失赔偿通常限于信赖利益——如为磋商、洽谈支出的费用、准备履行合同而支出的费用等，一般不包含本约履行后的可得利益损失（如房屋差价）。

在司法实践中，法院通常会综合考虑预约合同内容上的完备程度以及订立本约合同条件的成就程度等因素酌定赔偿数额。若预约合同已就本约合同的主要内容达成合意，交易成熟度高，当事人可请求参照本约合同的履行利益主张赔偿。

五、实务建议

第一，明确合同性质。 签订认购书时，应明确约定其性质为预约合同或直接作为本约。如作为预约，应清楚载明“将来另行签订正式买卖合同”的约定，避免因内容完备而被认定为本约。

第二，注意磋商过程的证据留存。 是否“诚信磋商”是认定违约的关键。双方在磋商过程中的往来函件、微信聊天记录等，应妥善保存，以备证明己方已尽合理努力进行协商。

第三，开发商应履行提示和告知义务。 如认购书已约定买受人知晓并接受合同条款，开发商应确保该条款以合理方式提示注意。成都某案中，开发商将合同条款以加黑、加粗、下划线方式提示并由买受人签名确认，法院认定买受人以“需磋商条款”为由拒绝签约的理由不成立。

第四，注意“不可归责”情形的抗辩。 如因对正式合同条款无法达成一致而未能签约，可主张属于“不可归责于双方”的情形，要求返还定金而非承担定金罚则。但需注意，对预约已决条款的反悔，通常被认定为可归责于己方的违约行为。