租房时，如果在租赁合同约定的租赁期限届满之前单方解约，通常是违约行为，但是如果租户与房东未签订书面的租赁合同，又存在事实上的租赁关系，这时一方提出解除合同，是否应当承担违约责任呢？

近日，北京市西城区人民法院审理了一起房屋租赁纠纷，租户在租约已到期且未再续签租赁合同，但又保持事实租赁关系的情况下，单方提出解约搬家，被房主扣了押金。法院判定租赁期限为不定期的，租赁双方都可以随时解除合同，但解约一方应当在合理期限之前通知对方。

刘女士承租了邢先生的房屋，双方签订了为期一年的《房屋租赁合同》，每月租金6500元，押金为6500元。合同期满后，双方没有再签订书面合同，但是都同意按照此前合同的约定继续保持房屋租赁关系。半年后，刘女士通知邢先生解除合同，很快就腾房搬了家。当时邢先生并不在北京，几天后才完成了收房。邢先生认为刘女士属于单方解除租赁合同关系，给自己造成了房租损失，拒绝退还6500元押金。刘女士一纸诉状告到法院，要求邢先生全额退还押金。

西城法院经审理认为，刘女士和邢先生签订《房屋租赁合同》租期届满后，刘女士作为承租人继续使用房屋，邢先生作为出租人没有提出异议的，原《房屋租赁合同》继续有效，但是租赁期限为不定期，刘女士可以随时解除合同。因此，刘女士单方以通知邢先生的方式解除租赁合同的行为不违反法律规定，不过刘女士应当在合理期限之前通知对方。事实上，刘女士要解约时，邢先生因客观原因无法及时进行交接，现有证据不足以证明刘女士在合理期限之前通知邢先生解除合同，法院根据合同解除、房屋交付的实际情况及双方过错程度，在押金中酌定扣除1100元作为对邢先生租金损失的补偿。

承办法官介绍说，租赁房屋时，租户与房东之间无论是未签订书面的租赁合同，还是之前的书面租赁合同到期后未再续签，如果双方都存在事实上的租赁关系，但租赁期限不确定，根据法律规定属于不定期租赁。在此情况下，任何一方当事人均有权随时解除租赁关系，另一方不能以租赁期限未届满为由主张解约方承担违约责任，但是解约方应当在合理期间内通知对方，并给予对方合理的交接准备时间。

法官提示，在房屋租赁关系中，为了充分维护租户和房东双方合法权益，建议签订书面的租赁合同，对合同主体、租赁期限、租金金额、违约责任等做出明确约定。在出现违约情形时，可以依约向对方主张违约责任。如果未签订书面的租赁合同，对于租赁期限也没有口头上的明确约定，在一方解除租赁关系时，应当给对方接收房屋预留必要、合理的准备时间，尽可能地减少双方因随时解除租赁关系造成的损失。

来源：北京日报客户端

记者：孙莹